Kolumne: Unternehmensrecht im Alltag – Tas

Kolumne: Unternehmensrecht im Alltag

von Ulrich Lichtinghagen am 16. Juli 2015

Von Mietern und Maklern – das neue Mietrechtsnovellierungsgesetz

Es ist da! Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungs-vermittlung“ – oder auch kurz: Das Mietrechtsnovellierungsgesetz – noch kürzer: MietNovG. Es wurde am 21. April verabschiedet, am 27. April veröffentlicht und ist seit Anfang Juni in Kraft.

Mit dem Gesetz soll zum einen die sogenannte Mietpreisbremse den stark steigenden Mieten bei Bestandswohnungen entgegenwirken. Zum anderen soll nur noch der Besteller einer Maklerleistung selbst auch tatsächlich die Courtage dafür zahlen müssen.
1. Mietpreisbremse: Der Kernpunkt der Mietpreisbremse ist die Regelung, dass − in gesondert festgelegten (!) Gebieten − die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Mietspiegeln wird daher in Zukunft sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich eine deutlich steigende Bedeutung zukommen. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht für Neubauten (erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014). Auch Neuverträge nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen. Da der Gesetzgeber mit der Regelung lediglich unangemessene Preissprünge verhindern, nicht aber bereits vereinbarte Mieten absenken will, muss auch der Vermieter einer frei gewordenen Wohnung nicht unterhalb der bisherigen Miete anbieten, sondern kann eine im vorherigen Mietverhältnis zulässig vereinbarte Miete weiterhin verlangen. Die Beweislast liegt dabei beim Vermieter; und innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende vereinbarte Mieterhöhungen bleiben außer Betracht, um Missbrauch (Scheinerhöhungen) vorzubeugen. Die Mietpreisbremse ist aber nicht automatisch flächendeckend im gesamten Bundesgebiet anzuwenden. Vielmehr müssen die Bundesländer für ihre Umsetzung auf der Basis der seit dem 28. April 2015 bestehenden Ermächtigung per Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren die betroffenen Gebiete ausdrücklich festlegen, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt bewertet wird und in denen deshalb die Mietpreisbremse greifen soll.

2. Bestellerprinzip: Auch Immobilienmakler müssen sich bei ihren Vertragsabschlüssen auf eine grundlegende Änderung einstellen: Das Mietrechtsnovellierungsgesetz begründet das sogenannte Bestellerprinzip, basierend auf der volkstümlichen Weisheit, dass derjenige, der die Musik bestellt, auch für sie zu zahlen hat. Also: Wer den Makler beauftragt, muss auch das Maklerhonorar (Courtage) bezahlen. Ein Neu-Mieter muss die Courtage daher nur bezahlen, wenn „der Wohnungsvermittler ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten“ (neuer Abs. 1a des § 2 WoVermRG). Folge des Gesetzes wird es somit sein, dass es kaum noch Fälle geben wird, in denen der Mieter die Provision zahlt. Denn Wohnungen, die sich bereits im Bestand eines Maklers befinden, können nicht mehr provisionspflichtig an einen Interessenten abgegeben werden.

3. Fazit: Das Mietrechtsnovellierungsgesetz, auf das sich die Regierungsparteien bereits im Koalitionsvertrag verständigten, hat Stärken, wie bspw. die Rechtssicherheit schaffende Festlegung auf die Schriftform, wonach Verträge über die Wohnungsvermittlung künftig in einer Urkunde oder in einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe geeigneten Weise geschlossen werden müssen.
Das Gesetz weist aber auch teils deutliche Fragwürdigkeit auf. Denn, wenn die Mietpreisbremse zur Koppelung an die ortsübliche Vergleichsmiete − zuzüglich eben 10% − führt, dann fallen doch gerade welche  Mieter aus dem Schutzbereich heraus? Nun die, die von sozialen Transferleistungen leben, da  die angemessenen Wohnkosten, die von dem Jobcenter oder den Sozialämtern übernommen werden, in der Regel gerade höchstens bei der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, in der Regel aber deutlich darunter.
Ähnlich bemerkenswert ist die Regelung zur „Ausschließlichkeit der Beauftragung“ im Maklerrecht. Denn nimmt man das Gesetz beim Wortlaut, so wäre es dem Makler, der für mehrere Wohnungssuchende tätig ist, schlicht unmöglich, ein Bestandsobjekt anzubieten: Weil schon bei der Suche für den zweiten Auftraggeber  keine Ausschließlichkeit für einen der Besteller mehr vorläge.

Auch hier bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung die Vorgaben des Gesetzes handhabbarer macht. Ob schließlich die Mietpreisbremse Ihre Region schon erfasst, entnehmen Sie bitte den tagesaktuellen Verlautbarungen: Das Land NRW hat angekündigt, die in Umsetzung des Bundesgesetzes betroffenen Kommunen sehr zeitnah per Rechtsverordnung zu benennen.

Ulrich Lichtinghagen
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Rechtsanwalt, Diplom-Volkswirt, Fachanwalt für Handels-, Gesellschafts- und Steuerrecht Ulrich Lichtinghagen ist geschäftsführender Partner der Wirtschaftsrechtskanzlei Bergische Sekundanz – Rechtsanwälte Lichtinghagen & Partner, die an ihren Standorten in Köln (Marienburg) und Gummersbach (Reininghauser Straße 7) Unternehmen des Mittelstandes berät.
Er ist Autor vielfältiger Fachveröffentlichungen und Referent zahlreicher Vorträge.

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